법정지상권

1. 들어가는 말

우선 법정지상권을 이해하기에 앞서 지상권에 대한 이해부터 먼저 하여야 한다.

지상권이라 함은 타인 부동산을 이용할 목적으로 토지소유자와 지상권이라는 물권을 부동산등기부상에 설정하는 것으로서, 이는 약정지상권이라 한다. 즉, 지상권 설정기간, 지료, 지상권의 성립범위 등을 쌍방간 합의하여 이를 등기부상에 등기하기에 약정지상권이라고도 한다.

등기부상 지상권등기가 되어 있는 경우 두가지 측면에서 이해하면 된다. 즉, 순수하게 타인 토지를 이용할 목적으로 설정하는 것과 근저당권자가 담보권인 근저당권을 보다 확실하게 하여 자기 채권을 보전할 목적으로 -토지를 사용할 목적이 아님- 설정하는 것이 있다.

그렇다면 법정지상권은 무엇인가? 이 또한 타인 토지에 대한 사용권으로서, 민법 제366조(=저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.) 규정에 의해 일정한 요건만 갖추면 당연히 성립하기에 위에서 이야기한 약정지상권과 달리 부동산등기부상에 등기를 할 필요가 없다.

2. 법정지상권 성립요건

(1) 토지에 근저당권이 설정된 때에 건물이 존재해야 한다.

(2) 토지와 건물의 소유자가 동일인이어야 한다.

(3) 경매결과 토지와 건물소유자가 달라져야 한다.

3. 법정지상권의 성립시기와 등기여부

법정지상권의 성립시기는 낙찰자가 낙찰대금을 완납한 때이고, 이 때로부터 최장 30년간 법정지상권이 유지된다. 그리고 법정지상권은 법률의 규정(=민법 제366조)에 의한 물권 취득으로서 등기를 필요로 하지 않는다.

4. 존속기간

법정지상권의 존속기간은 판례는 기간의 약정을 하지 않은 지상권으로 보며, 기간의 약정을 하지 않은 지상권의 존속기간은 민법 제280조 제1항 규정의 최단기간으로 보아 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 그 밖의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년, 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년으로 된다(=대법원 92다4857 판결 참조).

■ 대법원 92다4857 : 법정지상권의 존속기간은 성립 후 그 지상목적물의 종류에 따라규정하고 있는 민법 제280조 제1항 소정의 각 기간(=1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 2. 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년, 3. 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년)으로 봄이 상당하고 분묘기지권과 같이 그 지상에 건립된 건물이 존속하는 한 법정지상권도 존속하는 것이라고는 할 수 없다.

5. 법정지상권의 범위

법정지상권이 성립될 경우 법정지상권자의 토지사용권 범위는 건물의 대지에 한정되지 않고 건물의 유지 및 사용에 일반적으로 필요한 범위 내에서 건물의 대지 이외의 대지에도 미치는데, 예로서 지상의 창고가 법정지상권을 가진다면 창고로 이용하는데 있어서 일반적으로 필요한 주변 토지까지 그 효력이 미친다(=대법원 77다921 판결 참조).

■ 대법원 77다921 : 법정지상권이 미치는 범위는 반드시 그 건물의 기지만에 한하는 것이 아니며 지상건물이 창고인 경우에는 그 본래의 용도인 창고로서 사용하는데 일반적으로 필요한 그 둘레의 기지에 미친다

 법정지상권 판례연구

(1) 지료지급에 대한 약정이 없는 경우 : 대법원 95다52864

민법 제366조 단서의 규정에 의하여 법정지상권의 경우 그 지료는 당사자의 협의나 법원에 의하여 결정하도록 되어 있는데, 당사자 사이에 지료에 관한 협의가 있었다거나 법원에 의하여 지료가 결정되었다는 아무런 입증이 없고 법정지상권에 관한 지료가 결정된 바 없다면, 법정지상권자가 지료를 지급하지 않았다고 하더라도 지료 지급을 지체한 것으로는 볼 수 없으므로 법정지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하였음을 이유로 하는 토지소유자의 지상권 소멸청구는 이유가 없다.

(2) 나대지상에 근저당권 설정 후 건물 신축의 경우 : 대법원 95마1262

건물 없는 토지에 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가 담보권의 실행을 위한 경매절차에서 경매로 인하여 그 토지와 지상 건물이 소유자를 달리하였을 경우에는, 민법 제366조의 법정지상권이 인정되지 아니할 뿐만 아니라 관습상의 법정지상권도 인정되지 아니한다.

(3) 지상권자가 2년간 지료를 지급하지 않은 경우 : 대법원 93다10781

가. 관습상의 법정지상권에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 민법의 지상권에 관한 규정을 준용하여야 할 것이므로 지상권자가 2년분 이상의 지료를 지급하지 아니하였다면 관습상의 법정지상권도 민법 제287조(=지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.)에 따른 지상권소멸청구의 의사표시에 의하여 소멸한다.

나. 민법 제283조 제2항(=지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다) 소정의 지상물매수청구권은 지상권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸하는 때에 지상권자에게 갱신청구권이 있어 그 갱신청구를 하였으나 지상권설정자가 계약갱신을 원하지 아니할 경우 행사할 수 있는 권리이므로, 지상권자의 지료연체를 이유로 토지 소유자가 그 지상권소멸청구를 하여 이에 터잡아 지상권이 소멸된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다.

■ 민법 제283조 제1항 : 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

(4) 토지상에 근저당권이 설정될 당시 건축중인 경우 : 대법원 2003다29043

민법 제366조의 법정지상권은 저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추어야 법정지상권의 성립이 인정된다.

(5) 법정지상권이 성립되는 건물을 낙찰받은 경우 : 대법원 84다카1578

건물소유를 위하여 법정지상권을 취득한 자로부터 경매에 의하여 그 건물의 소유권을 이전받은 경락인은 경락후 건물을 철거한다는 등의 매각조건 하에서 경매되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 경락취득과 함께 위 지상권도 당연히 취득한다.

(6) 동일인 소유의 토지와 지상 건물에 대하여 공동저당권이 설정된 후 그 건물이 철거되고 다른 건물이 신축된 경우, 저당물의 경매로 인하여 토지와 신축건물이 서로 소유자가 달라진 경우 법정지상권 성립여부 : 대법원 98다43601

동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 해석하여야 하는바, 그 이유는 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 경우에는, 처음부터 지상 건물로 인하여 토지의 이용이 제한 받는 것을 용인하고 토지에 대하여만 저당권을 설정하여 법정지상권의 가치만큼 감소된 토지의 교환가치를 담보로 취득한 경우와는 달리, 공동저당권자는 토지 및 건물 각각의 교환가치 전부를 담보로 취득한 것으로서, 저당권의 목적이 된 건물이 그대로 존속하는 이상은 건물을 위한 법정지상권이 성립해도 그로 인하여 토지의 교환가치에서 제외된 법정지상권의 가액 상당 가치는 법정지상권이 성립하는 건물의 교환가치에서 되찾을 수 있어 궁극적으로 토지에 관하여 아무런 제한이 없는 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있다고 기대하지만, 건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 아니 하였는데도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하게 되면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되는 결과 법정지상권의 가액 상당 가치를 되찾을 길이 막혀 위와 같이 당초 나대지로서의 토지의 교환가치 전체를 기대하여 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입게 하기 때문이다.

■ 공동저당 : 토지 및 건물 전부에 대하여 근저당권을 설정하였으나 근저당건이 설정된 건물을 멸실시키고 새로운 건물을 건축하였는데, 근저당권자가 토지 근저당권을 실행하여 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 경우 법정지상권은 인정되지 않는다.

■ 단독저당 : 토지상에 건물이 있는 상태에서 토지에만 근저당권을 설정하였고, 그 후 지상건물을 멸실시키고 건물을 신축하였는데, 토지 근저당권자가 토지만 경매신청 하여 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때에 법정지상권은 인정된다고 보아야 한다. 그러나 구건물과 신건물간의 규모나 구조상 차이가 많이 날 경우 하급심(=대구지방법원 90나5472 참조)은 법정지상권을 인정하지 않았다.

■ 대구지방법원 90나5472 : 동일한 소유에 속하던 대지와 구건물에 관하여 근저당권이 설정된 다음에 소유자가 구건물을 철거하고 신건물을 건축한 후 저당권의 실행으로 대지와 신건물의 소유자가 다르게 된 경우, 신건물 소유자는 대지에 관하여 건물소유를 위한 법정지상권을 취득하나 그 존속기간이나 범위는 구건물을 기준으로 하여 그 이용에 필요한 범위 내로 제한되는 것인데, 구건물은 목조초즙 단층건물로 견고하지 아니한 건물이었을 뿐만 아니라 건물 넓이도 20.36㎡로서 좁은 것이었음에 반하여, 신건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕으로서 견고한 건물이고 건물 넓이도 1층 38.3㎡, 2층 32.4㎡ 이므로, 구건물을 기준으로 하여 신건물을 위한 법정지상권의 범위를 정할 때 신건물의 1층 건평만 해도 구건물의 것보다 거의 두 배나 되고 구건물이 단층인데 비해 신건물은 2층도 있으므로 명백히 구건물을 위해 인정된 법정지상권의 용법을 크게 위반한 것이 되고, 이런 경우에 위 법정지상권을 그 원래의 용법에 따라 사용하는 방법은 결국 신건물 중 구건물을 초과하는 부분을 철거하는 도리밖에 없으므로, 신건물 소유자가 신건물을 철거하고 원래의 용법에 따라 사용을 하지 아니한다면 대지소유자는 민법 제544조(=당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다.)에 의하여 그 용법 위반을 사유로 하여 위 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

8. 법정지상권 집중분석

(1) 나대지상에 저당권 설정 후 건물 신축

1) 토지만 경매신청 : 법정지상권 성립안됨.

토지 낙찰자는 주택양수인이 아니다(=대법원 98다3276 판결 : 주택임대차보호법 제3조 제2항에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인 이라 함은 같은 법 제1조 및 제2조의 규정 내용에 비추어 보면 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하고, 같은 법 제3조의2 제1항이 같은 법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차주택의 대지의 환가대금 에서 후순위권리자들보다 보증금을 우선변제받을 권리를 인정하였다고 하여도 그 대지를 경락받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다.)

2) 토지 및 건물 일괄경매신청 : 법정지상권 논할 가치가 없음.

토지에만 근저당권이 설정되었더라도 지상 건물이 채무자 명의로 소유권등기되었 을 경우 토지근저당권자는 지상 건물까지 일괄경매신청할 수 있으나, 토지 근저당 권자는 건물 경매대금에 대하여는 우선변제받지 못한다[=민법 제365조 : 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자(=채무자)가 그 토지에 건물을 축조한 때 에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다].

그리고 지상 건물의 임차인은 토지 경매대금에 대하여 최우선변제권을 주장할 수 없다(=대법원 99다25532 판결 참조).

■ 대법원 99다25532 : 임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.

(2) 토지 및 건물이 공동담보였으나 건물 멸실 후 신축

1) 토지만 경매신청 : 법정지상권 성립안됨.

대법원 98다43601에 의하면 토지와 건물을 공동으로 채권자에게 담보제공하였으나 그 후 건물을 멸실시키고 새로운 건물을 건축하였으며, 토지만 경매신청되어 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 경우 법정지상권은 성립되지 않는다고 하였다. 이는 기존의 대법원 90다카6399, 92다9388, 92다20330, 2000다19007, 2000다48517 판결과는 배치된다.

■ 대법원 90다카6399 ⇒ 변경 : 대법원 98다43601 전원합의체 판결

민법 제366조 소정의 법정지상권이 성립하려면 저당권의 설정당시 저당권의 목적되는 토지 위에 건물이 존재할 경우이어야 하는 바, 저당권설정 당시 건물이 존재한 이상 그 이후 건물을 개축, 증축하는 경우는 물론이고 건물이 멸실되거나 철거된 후 재축, 신축하는 경우에도 법정지상권이 성립한다 할 것이고, 이 경우 법정지상권의 내 용인 존속기간, 범위 등은 구 건물을 기준으로 하여 그 이용에 일반적으로 필요한 범위 내로 제한되는 것이다.

■ 대법원 92다9388 ⇒ 변경 : 대법원 98다43601 전원합의체 판결

동일소유자에 속하는 대지와 건물에 관하여 근저당권이 설정된 후 그 건물이 철거되고 제3자 소유의 새 건물이 축조된 경우에도 그 후 근저당권의 실행에 의하여 대지가 경락됨으로써 대지와 건물의 소유자가 달라지면 위 대지에 새 건물을 위한 법정지상권이 성립되고, 다만 이 경우 그 법정지상권의 내용은 구건물을 기준으로 하여 그 이용에 일반적으로 필요한 범위 내로 제한된다.

■ 대법원 92다20330 ⇒ 변경 : 대법원 98다43601 전원합의체 판결

민법 제366조의 법정지상권은 저당권설정 당시부터 저당권의 목적되는 토지 위에 건물이 존재할 경우에 한하여 인정되며 건물 없는 토지에 대하여 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가 임의경매절차에서 경매로 인하여 대지와 그 지상건물이 소유자를 달리하였을 경우에는 위 법조 소정의 법정지상권이 인정되지 아니할 뿐만 아니라 관습상의 법정지상권도 인정되지 아니한다.

■ 대법원 2000다48517 ⇒ 변경 : 대법원 98다43601 전원합의체 판결

민법 제366조 소정의 법정지상권이 성립하려면 저당권 설정 당시 저당권의 목적이 되는 토지 위에 건물이 존재하여야 하는데, 저당권 설정 당시의 건물을 그 후 개축․증축한 경우는 물론이고 그 건물이 멸실되거나 철거된 후 재건축․신축한 경우에도 법정지상권이 성립하며, 이 경우 신건물과 구건물 사이에 동일성이 있거나 소유자가 동일할 것을 요하는 것은 아니라 할 것이지만, 그 법정지상권의 내용인 존속기간․범위 등은 구건물을 기준으로 하여야 할 것이다.

2) 토지 및 건물 일괄경매신청 : 법정지상권 논할 가치가 없음.

(3) 지상에 건물이 있었으나 토지만 단독으로 근저당권 설정

1) 토지만 경매신청 : 법정지상권 성립됨.

2) 토지 및 건물 일광경매신청 : 법정지상권 논할 가치없음.